サテライトオフィスを拠点に不動産業を開業する方法｜本店・支店扱いの違いと注意点
不動産業の開業を検討する際、コスト削減や業務効率化の観点から「サテライトオフィスを拠点にできないか？」と考える事業者が増えています。特に、都心と郊外を使い分けたり、複数拠点で営業したりする構想を持つ方にとって、サテライトオフィスは魅力的な選択肢です。
しかし、不動産業を営むには宅建業免許の取得が必須であり、免許上の“本店”や“支店”の区分、事務所要件、宅建士の配置など、クリアすべき要件があります。
この記事では、サテライトオフィスを活用して不動産業を開業する方法について、免許区分の違いや注意点を詳しく解説します。
サテライトオフィスとは？不動産業での活用可否
サテライトオフィスの基本定義
サテライトオフィスとは、本社・本店から離れた場所に設置された小規模な業務拠点のことです。従業員のリモートワークや営業活動の拠点として使われるケースが多く、都心型・地方型・郊外型など、さまざまな形態があります。
一般的には、以下のような特徴があります。
- 本店とは異なる場所にある
- 規模が小さく、人員や設備が最小限
- 業務の一部を担う（例：営業活動、顧客対応など）
不動産業で使えるのか？
結論から言えば、条件を満たせばサテライトオフィスでも宅建業の事務所として認められます。ただし、それを「本店」とするか「支店」とするかによって、必要な免許・宅建士の配置などが異なります。
サテライトオフィスを「本店」にする場合
開業地＝本拠地とするケース
会社として登記する本社住所と同じ場所にサテライトオフィスを設け、そこを本店と見なして不動産業をスタートする場合、通常の「宅建業免許（本店分）」が必要になります。
必要な条件
- 独立性のある事務所空間がある（壁・鍵付きなど）
- 来客対応・契約書保管が可能
- 専任の宅建士が常勤している
- 使用権限のある契約書を提出できる
- 標識や報酬額表の掲示が可能
これらを満たせば、本店として宅建業免許を取得することは可能です。レンタル型のサテライトオフィスでも、完全個室であれば問題ないケースもあります。
サテライトオフィスを「支店」として使う場合
本店とは別に拠点を設けるケース
本社やメインオフィスを別に構えたうえで、別のエリアにサテライトオフィスを構え、そこで営業活動を行う場合、そのオフィスは「支店」として宅建業の追加免許申請が必要になります。
必須の対応事項
- 支店にも宅建業免許の届出が必要（本店がある都道府県により追加手続きが異なる）
- 支店ごとに専任の宅建士1名以上を常駐させる必要あり
- 支店の事務所要件も本店と同様に求められる
- 業者票や報酬額表の掲示が必要
つまり、「人員・設備を最低限に抑えて支店を構える」ことは可能ですが、免許手続きや宅建士の確保が別途必要になる点に注意しましょう。
本店・支店の違いと免許の取り扱い
| 項目 | 本店 | 支店 |
|---|---|---|
| 宅建業免許 | 初回の本店免許が必要 | 支店ごとに追加届出が必要 |
| 宅建士の配置 | 専任の宅建士1名以上が必須 | 各支店に1名以上が必須 |
| 標識の掲示 | 業者票・報酬額表が必要 | 同様に業者票・報酬額表が必要 |
| 行政への申請先 | 所轄の都道府県庁または国交省 | 所轄により追加申請または届出 |
| 業務内容 | 主たる業務拠点 | 地域営業所・サポート拠点など |
実際に開業する場合の手順
1. サテライトオフィスの構造を確認
まずは物件の構造が宅建業の事務所要件を満たすか確認しましょう。
- 完全な個室であるか
- 鍵付き・プライバシー性があるか
- 応接スペースや机・椅子などが設置できるか
写真やレイアウト図は免許申請時に提出が求められます。
2. 管轄の行政庁へ事前相談
都道府県により判断基準に微妙な違いがあるため、開業予定地を管轄する行政庁に事務所の構造・契約形態が条件を満たすかどうかを事前に確認しましょう。
3. 宅建士の確保と就任承諾
専任の宅建士が常勤可能かどうかも大きなポイントです。副業や他社との兼務では専任扱いとならないため、注意が必要です。
注意点：契約形態と事務所要件の見落としに注意
バーチャルサテライトは不可
住所利用のみ、郵便受けのみのバーチャルオフィス的なサテライトオフィスでは、事務所の実態がないと判断されるため宅建業免許の取得は不可です。
管理会社の協力が必要な場面も
現地調査の際に、施設管理者からヒアリングを受ける場合があります。標識の掲示が許可されているかどうか、利用目的として不動産業が認められているかどうかを契約前に必ず確認しておきましょう。
支店扱いにする場合のランニングコスト
支店として届け出た場合、宅建士の人件費、標識作成、申請手数料などの追加コストが発生します。戦略的に必要な拠点かどうか、費用対効果も含めて判断しましょう。
まとめ：サテライトオフィスは開業拠点として活用可能。ただし条件に注意
サテライトオフィスを拠点に不動産業を開業することは、宅建業免許の取得要件を満たす限り、十分に可能です。ただし以下の点に注意しましょう。
- 独立性ある個室で専有使用が必要
- 本店か支店かで必要な手続きが異なる
- 支店の場合は別途宅建士の配置と届出が必要
- 行政への事前確認と施設側の協力が不可欠
事務所コストを抑えつつ、戦略的に拠点を構える方法として、サテライトオフィスは有効な選択肢となり得ます。免許要件と人員体制をしっかり整えたうえで、柔軟かつ効率的な不動産経営を目指しましょう。
