不動産業を個人事業主で始める場合の税務・経理・社会保険のポイントまとめ
不動産業で独立開業を目指す際、法人設立ではなく「個人事業主」として始める選択をする方は少なくありません。法人に比べて手続きが簡単で初期費用も抑えられるため、1人や小規模ではじめるには現実的な選択肢です。
しかし、個人事業主ならではの税務・経理・社会保険のルールも多く、適切に対応しなければ思わぬトラブルや損失につながる可能性もあります。
本記事では、不動産業を個人事業主として始める場合に押さえておきたい、税務・経理・社会保険の基本ポイントを分かりやすく解説します。
個人事業主で不動産業を始めるメリットと注意点
メリット
- 開業手続きが簡単（税務署への「開業届」のみでOK）
- 法人設立費用が不要（定款認証・登記費用がかからない）
- 事業所得として青色申告すれば最大65万円の控除が受けられる
- 利益が少ないうちは所得税・住民税の税負担が軽くなる傾向
初期リスクを抑えてスタートしやすいため、フリーランス型不動産エージェントなどにも適した形態です。
注意点
- 損害賠償や契約トラブルが起きた際に「個人」が責任を負う
- 社会的信用が低く、融資や提携に不利なケースもある
- 売上や利益が増えると、法人化したほうが節税できる可能性も
個人事業主としての利点はあくまで「小規模・短期運営に適している」ことです。事業の成長とともに法人化も視野に入れる必要があります。
不動産開業時の税務に関するポイント
開業届の提出
不動産業を始めたら、原則1ヶ月以内に「個人事業の開業・廃業等届出書」を税務署に提出する必要があります。これにより、事業所得として確定申告が可能になります。
また、青色申告をする場合は「青色申告承認申請書」も同時に提出しておくと良いでしょう。
青色申告のメリット
- 最大65万円の特別控除（複式簿記＋貸借対照表・損益計算書の提出）
- 赤字を3年間繰り越し可能
- 家族への給与支払いを「専従者給与」として経費に計上できる
正しく申請・帳簿作成を行うことで、大きな節税効果が期待できます。
消費税の取り扱い
個人事業主でも、課税売上が1,000万円を超えると課税事業者になります。2年前の売上が基準になるため、事業が軌道に乗ると納税義務が発生する点に注意しましょう。
インボイス制度の導入後、売上規模にかかわらず「適格請求書発行事業者」でないと取引先に不利益を与える可能性があるため、開業時から制度への対応も検討が必要です。
不動産開業時の経理に関するポイント
会計ソフトの導入を検討
個人事業主であっても、不動産業では契約書、領収書、家賃の入出金管理など多くの帳簿作成が必要です。
- 会計ソフト（freee、マネーフォワード、弥生など）を活用すれば、簿記の知識が浅くても帳簿作成・確定申告が可能
- クラウド型を選べばスマホや外出先でも処理できる
特に青色申告で複式簿記を使う場合、ソフトの活用がほぼ必須といえます。
経費にできるものを正しく把握
- オフィス家賃（自宅兼事務所なら按分）
- 通信費・交通費・広告費・ポータル掲載費
- 接待交際費・備品・書籍・セミナー参加費 など
「何を経費にできるか」を明確に理解しておくことで、課税所得を適切に抑えることができます。
領収書・請求書の保存義務
帳簿や証憑書類は原則7年間の保存が義務です。紙でも電子データでも可ですが、一定の形式や要件を満たす必要があります。
不動産開業時の社会保険に関するポイント
健康保険・年金は「国民保険・国民年金」に加入
個人事業主は原則として、以下に加入します。
- 国民健康保険：市区町村が運営
- 国民年金：老後の基礎年金（自営業者は第1号被保険者）
保険料は前年の所得に応じて決まり、毎年の納付額は自己負担となります。
社会保険への加入は原則なし
法人の場合、社長1人でも健康保険・厚生年金への加入義務が生じますが、個人事業主は対象外です。
ただし、事業を大きくして従業員を雇用し始めると、従業員数や就業実態に応じて社会保険加入義務が発生するケースもあるため注意しましょう。
所得保障や老後資金の備えも必要
国民年金だけでは老後資金として不十分なため、以下のような制度の活用も検討すべきです。
- 小規模企業共済
- iDeCo（個人型確定拠出年金）
- 民間の所得補償保険・医療保険
特に小規模企業共済は「退職金代わり」に使える制度で、節税メリットも高いため、不動産の個人開業者にとって非常に有効な選択肢です。
まとめ：個人事業主の不動産開業は、制度理解と管理体制がカギ
個人事業主として不動産業を始めることは、初期費用・手続きの簡略さという面で大きなメリットがあります。しかし、税務や経理、保険の手続きは自己責任となるため、制度理解と管理の仕組みづくりが欠かせません。
要点をまとめると以下の通りです。
- 開業届と青色申告申請は早めに提出
- 会計ソフトを活用して帳簿を整備
- 経費や控除を正しく理解し節税を意識
- 社会保険は任意制度を活用して老後に備える
これらをしっかり押さえておくことで、小さく始めて、無理なく事業を伸ばすことが可能になります。事業が安定し、規模が拡大してきたら、法人化のタイミングを見極めて次のステップへ進む準備をしていきましょう。
